Como planejar a amortização do financiamento do imóvel
Quem financia um imóvel tem duas fontes de dinheiro para abater a dívida antes do prazo: o saldo do FGTS, que pode ser usado a cada dois anos, e as sobras do próprio orçamento. A calculadora acima monta o plano completo até a quitação: aplica o FGTS hoje (ou na data em que ele for liberado), soma os depósitos que o empregador faz todo mês, usa o FGTS de novo a cada 24 meses e ainda considera um valor extra mensal, se você quiser. O resultado mostra quanto de juros deixa de ser pago e em quantos anos o contrato termina.
Se a ideia é avaliar um único pagamento extra, sem FGTS recorrente, acalculadora de amortização antecipada compara as duas opções do banco lado a lado. Para simular o financiamento desde o início, use acalculadora de financiamento imobiliário.
Como o cálculo é feito
- A taxa anual do contrato vira taxa mensal equivalente: (1 + taxa anual)1/12 − 1.
- Todo mês o banco cobra juros sobre o saldo e abate a amortização da parcela (fixa no SAC; crescente na Price).
- O extra mensal, se houver, sai inteiro do saldo devedor, sem juros.
- A conta do FGTS recebe o depósito mensal e rende 3% ao ano. Nos meses de uso (hoje e depois a cada 24 meses), todo o saldo disponível vai para a dívida.
- Depois de cada abatimento, o contrato segue a opção escolhida: manter a parcela e encurtar o prazo, ou manter o prazo e baixar a parcela.
juros economizados = juros do contrato sem amortizar − juros do contrato com o plano
Exemplo
Saldo devedor de R$ 300.000, 360 parcelas pela frente, taxa de 11% ao ano (0,8735% ao mês), SAC, com R$ 40.000 de FGTS usados hoje para reduzir o prazo:
| Cenário | Próxima parcela | Parcelas | Juros até o fim | Economia |
|---|---|---|---|---|
| Sem amortizar | R$ 3.453,71 | 360 | R$ 472.978,26 | — |
| FGTS só hoje | R$ 3.104,33 | 312 | R$ 355.410,62 | R$ 117.567,64 |
| FGTS hoje + a cada 2 anos (depósito de R$ 640/mês) | R$ 3.104,33 | 180 | R$ 210.350,59 | R$ 262.627,67 |
No último cenário o FGTS é usado 8 vezes e o financiamento acaba em 15 anos, metade do prazo original. O ganho vem de um efeito simples: cada real abatido hoje deixa de pagar 11% ao ano pelo resto do contrato, enquanto na conta do FGTS ele renderia perto de 3% ao ano mais TR.
Regras para usar o FGTS no financiamento
| Modalidade | Como funciona | Base legal |
|---|---|---|
| Amortizar ou quitar o saldo devedor | Abate a dívida; pode ser repetida após 2 anos da última movimentação no mesmo contrato. | Lei 8.036/1990, art. 20, VI |
| Pagar parte das prestações | O FGTS cobre até 80% de cada parcela durante 12 meses. | Lei 8.036/1990, art. 20, V |
| Entrada na compra | Paga parte do preço no momento da compra. | Lei 8.036/1990, art. 20, VII |
Requisitos mais comuns, conferidos pelo banco no pedido:
- pelo menos 3 anos de trabalho sob o regime do FGTS, somando todos os empregos;
- financiamento concedido no Sistema Financeiro da Habitação (SFH), para imóvel residencial urbano destinado à moradia do titular;
- não ter outro imóvel residencial, quitado ou financiado, na cidade onde mora ou trabalha (nem nas vizinhas, conforme o caso);
- estar com as parcelas em dia ou regularizar os atrasos com o próprio FGTS, quando o banco permitir.
Casais podem somar o FGTS dos dois quando ambos constam no contrato. Para estimar quanto você terá na conta daqui a dois anos, use a calculadora de FGTS.
Reduzir o prazo ou a parcela?
Encurtar o prazo é a escolha que mais economiza juros, porque a dívida some antes. Reduzir a parcela economiza menos, mas dá folga no orçamento todo mês, o que pode ser útil se a renda está apertada. No SAC, reduzir o prazo mantém a amortização mensal e as parcelas continuam caindo; veja o comportamento mês a mês nacalculadora da Tabela SAC.
Simulação informativa. Não inclui seguros obrigatórios (MIP e DFI), taxa de administração, correção do saldo pela TR nem a distribuição de lucros do FGTS. Prazos de análise, documentos e o valor oficial do saldo dependem do banco e da Caixa, agente operador do FGTS. Fonte: Lei nº 8.036/1990, art. 20, incisos V, VI e VII.