Calculadora de Financiamento Imobiliário

Simule o financiamento do seu imóvel pelo SAC ou pela Tabela Price: parcelas, juros totais, renda mínima e tabela de amortização.

Como funciona o financiamento imobiliário

No Brasil, quase todo financiamento de imóvel usa um de dois sistemas de amortização: o SAC(Sistema de Amortização Constante) ou a Tabela Price. Nos dois casos o banco cobra juros sobre o saldo devedor; o que muda é como a dívida é abatida a cada mês.

Fórmulas

Primeiro, a taxa anual efetiva informada pelo banco é convertida em taxa mensal equivalente:

i = (1 + taxa anual)^1/12 − 1

SAC

amortização = PV ÷ n · parcela_k = amortização + saldo_k−1 × i

A amortização é igual todo mês e os juros caem junto com o saldo, então a parcela diminui ao longo do contrato.

Price

parcela = PV × i ÷ [1 − (1 + i)⁻ⁿ]

A parcela é fixa (sem considerar a TR). No começo ela é quase toda juros; a amortização cresce com o tempo.

Exemplo

Imóvel de R$ 500.000 com entrada de R$ 100.000 (20%), financiando R$ 400.000 a 11,5% ao ano (≈ 0,9112% ao mês) em 360 meses:

	SAC	Price
1ª parcela	R$ 4.756,10	R$ 3.789,65
Última parcela	R$ 1.121,24	R$ 3.789,65
Total pago	R$ 1.057.920,22	R$ 1.364.273,59

No SAC a primeira parcela é maior, mas o total de juros fica cerca de R$ 306 mil menor. Com o limite usual de 30% da renda, a primeira parcela do SAC exige renda bruta familiar de aproximadamente R$ 15.853,67.

O que muda no Brasil

Entrada: no SBPE os bancos financiam em geral até 80% do imóvel (entrada mínima de 20%).
Prazo: até 420 meses (35 anos), respeitando a idade máxima do comprador no fim do contrato.
FGTS: pode ser usado na entrada, na amortização ou nas parcelas, dentro das regras do SFH. Veja a calculadora de FGTS.
Custos extras: seguros MIP e DFI, taxa de administração, correção do saldo pela TR, além de ITBI e registro em cartório na compra.

Compare sempre o CET (Custo Efetivo Total) entre bancos. Para outros créditos, use acalculadora de empréstimo ou acalculadora de financiamento de veículo.

Simulação informativa com taxa efetiva constante. Não inclui seguros MIP e DFI, taxa de administração nem correção pela TR, que fazem parte dos contratos reais. Regras gerais do SFH: Lei nº 4.380/1964 e normas do Conselho Monetário Nacional. Confirme as condições com o banco antes de contratar.

Perguntas frequentes

Qual é melhor, SAC ou Price?

O SAC começa com parcelas maiores, que caem todo mês, e no total cobra menos juros. A Price tem parcelas fixas e mais baixas no início, mas o custo total é maior. Se a primeira parcela do SAC cabe no orçamento, ele costuma sair mais barato.

Quanto preciso dar de entrada?

Na maioria dos bancos, pelo menos 20% do valor do imóvel no SBPE; algumas linhas e a Tabela Price podem exigir 30% ou mais. No Minha Casa, Minha Vida as regras variam por faixa de renda.

Qual a renda necessária para financiar um imóvel?

Os bancos costumam limitar a parcela a cerca de 30% da renda bruta familiar. A calculadora mostra a renda mínima para a primeira parcela caber nesse limite.

Posso usar o FGTS no financiamento?

Sim, para dar entrada, amortizar ou pagar parte das parcelas, desde que você tenha pelo menos 3 anos de trabalho sob o regime do FGTS e o imóvel seja residencial e se enquadre nas regras do SFH.

Por que a parcela do banco é maior que a da simulação?

O contrato inclui seguros obrigatórios (MIP, por morte e invalidez, e DFI, por danos ao imóvel), taxa de administração e, em geral, correção do saldo pela TR. Esses itens entram no CET e não estão nesta simulação.

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Atualizado em 04/10/2026.