Por que a parcela da PRICE sobe se ela é fixa?

A prestação da PRICE só é fixa quando não há correção monetária. Nos contratos com TR, o saldo devedor é corrigido todo mês e a prestação é recalculada sobre o saldo corrigido, então ela sobe aos poucos enquanto a TR for positiva.

O que são os seguros MIP e DFI?

São seguros obrigatórios no financiamento habitacional. O MIP (morte e invalidez permanente) quita a dívida em caso de morte ou invalidez do comprador e é cobrado sobre o saldo devedor, com taxa que cresce com a idade. O DFI (danos físicos ao imóvel) cobre incêndio, desabamento e outros danos e é cobrado sobre o valor do imóvel.

Onde encontro a TR do mês?

A Taxa Referencial é calculada e divulgada pelo Banco Central do Brasil (Sistema Gerenciador de Séries Temporais, série 226). Use a última TR mensal publicada ou a média dos últimos meses como estimativa.

Qual a diferença entre taxa nominal e efetiva no financiamento?

O banco informa as duas. A taxa nominal anual dividida por 12 é a taxa de juros cobrada a cada mês; a efetiva anual é o resultado de capitalizar essa taxa mensal por 12 meses e por isso é um pouco maior. Use a mesma que está no seu contrato.

A PRICE é permitida em financiamento imobiliário?

Sim. Vários bancos oferecem PRICE no SFH e no SFI, geralmente com entrada maior e renda mínima mais alta que no SAC. O custo total de juros é maior porque o saldo cai mais devagar.

Tabela Price no Financiamento Imobiliário com TR e Seguros

Simule o financiamento imobiliário pela Tabela Price com correção da TR, seguros MIP e DFI e taxa de administração: encargo mensal real e custo total.

Como funciona a PRICE no financiamento imobiliário

Na Tabela PRICE a prestação é calculada para ser igual em todos os meses, mas isso só vale no papel. Nos contratos habitacionais do SFH e do SFI o saldo devedor costuma ser corrigido pela TR (Taxa Referencial), e ao boleto somam-se dois seguros obrigatórios, o MIP e o DFI, além de uma eventual taxa de administração. Esta calculadora monta o encargo mensal completo, aquele que realmente sai da sua conta, e mostra quanto a PRICE custa até a última parcela.

Se você quer só a parcela teórica, sem correção nem seguros, use aTabela Price ou acalculadora de financiamento imobiliário, que compara SAC e PRICE de forma simplificada.

Passo a passo do cálculo de cada mês

Correção pela TR: saldo corrigido = saldo anterior × (1 + TR).
Juros: saldo corrigido × taxa mensal do contrato.
Prestação PRICE: recalculada sobre o saldo corrigido e as parcelas que faltam.
Amortização: prestação − juros; o novo saldo é o saldo corrigido − amortização.
Encargo mensal: prestação + MIP + DFI + taxa de administração.

P_k = S_k × i ÷ [1 − (1 + i)^{−(n − k + 1)}] · S_k = saldo_k−1 × (1 + TR)

encargo_k = P_k + S_k × MIP + valor do imóvel × DFI + taxa de administração

Com TR igual a zero, a prestação volta a ser fixa e o resultado bate com a Tabela Price tradicional. Alguns bancos recalculam a prestação uma vez por ano, e não todo mês; a diferença no total é pequena.

Exemplo

Imóvel de R$ 500.000, entrada de R$ 100.000, juros de 11,5% ao ano (efetiva, 0,9112% ao mês), 360 meses, TR de 0,15% ao mês, MIP de 0,025% ao mês, DFI de 0,01% ao mês e taxa de administração de R$ 25:

TR do 1º mês: 400.000 × 0,15% = R$ 600,00, saldo corrigido de R$ 400.600,00
Juros: R$ 3.650,45; prestação PRICE: R$ 3.795,33 (só R$ 144,88 de amortização)
MIP: 400.600 × 0,025% = R$ 100,15; DFI: 500.000 × 0,01% = R$ 50,00
1º encargo: R$ 3.970,48; último encargo, já corrigido pela TR: R$ 6.577,04
Total pago em 30 anos: R$ 1.870.120,46, contra R$ 1.364.273,59 da PRICE sem TR e sem seguros

Cuidado: na PRICE com TR o saldo pode crescer

No começo do contrato quase toda a prestação PRICE é juros. Se a correção da TR no mês for maior que a amortização, o saldo devedor aumenta mesmo com as parcelas em dia. No exemplo acima, a amortização do 1º mês é de R$ 144,88 e a TR soma R$ 600,00 à dívida: o saldo só volta a ficar abaixo dos R$ 400.000 iniciais perto do mês 237. A calculadora avisa quando isso acontece. Amortizar com o FGTS ou com dinheiro extra ajuda a quebrar esse ciclo; veja a calculadora de amortização imobiliária.

Onde conseguir os valores reais

Item	Onde encontrar
TR do mês	Banco Central do Brasil (SGS, série 226) ou o extrato do financiamento
Taxa de juros nominal e efetiva	Proposta ou contrato do banco
MIP e DFI	Planilha de evolução do financiamento ou proposta de seguro (o MIP muda com a idade)
Taxa de administração e CET	Proposta do banco, que é obrigado a informar o Custo Efetivo Total (CET)

Os valores de TR, MIP e DFI que aparecem preenchidos são apenas exemplos para a simulação funcionar. A TR muda todo mês e a projeção supõe a mesma TR durante todo o prazo, o que dificilmente acontece.

PRICE ou SAC?

Com os mesmos dados, a PRICE começa com encargo menor, mas paga mais juros, mais TR e mais MIP, porque o saldo cai mais devagar. Compare o mesmo contrato na calculadora SAC imobiliário ou veja a diferença mês a mês na comparação SAC vs PRICE.

Simulação educativa, sem valor contratual. As regras do contrato (indexador, periodicidade de recálculo, seguros e tarifas) variam entre bancos e linhas de crédito (SFH, SFI, Minha Casa, Minha Vida). Antes de assinar, peça a planilha de evolução e o CET ao banco.

Calculadora Price Imobiliário (TR, MIP e DFI)