Como comparar alugar e comprar
A comparação justa não é "parcela contra aluguel". Quem compra financiado paga juros ao banco e gasta com ITBI e cartório, mas fica com um imóvel que valoriza. Quem aluga não constrói esse patrimônio, mas pode investir a entrada e a diferença mensal. A calculadora coloca os dois caminhos com o mesmo dinheiro e mostra quem termina com mais patrimônio.
- Comprando: paga entrada e custos hoje e a parcela todo mês (SAC ou Price).patrimônio = valor do imóvel valorizado − saldo devedor + investimentos
- Alugando: investe hoje a entrada e os custos que não gastou e, todo mês, investe a diferença entre a parcela e o aluguel. patrimônio = investimentos acumulados
Quando o aluguel reajustado passa a ser maior que a parcela, ou quando o financiamento termina, a lógica se inverte e quem comprou passa a investir a diferença. O aluguel é reajustado uma vez por ano, como nos contratos brasileiros.
Exemplo
Apartamento de R$ 500.000 que alugaria por R$ 2.500 (0,5% ao mês). Entrada de R$ 100.000, custos de compra de 4% (R$ 20.000), financiamento SAC de 30 anos a 11,5% ao ano, aluguel reajustado 4% ao ano, valorização de 5% ao ano e investimentos rendendo 10% ao ano líquidos:
| Comprando | Alugando e investindo | |
|---|---|---|
| Primeira parcela / aluguel | R$ 4.756,10 | R$ 2.500,00 |
| Valor do imóvel em 10 anos | R$ 814.447,31 | — |
| Saldo devedor em 10 anos | R$ 266.666,67 | — |
| Patrimônio em 10 anos | R$ 547.787,70 | R$ 578.595,51 |
Nesse cenário, alugar e investir deixa cerca de R$ 30,8 mil a mais em 10 anos. Com valorização de 7% ao ano, ou com juros do financiamento menores, o resultado pode virar a favor da compra. Teste os seus números.
O que mais pesa na decisão
- Juros do financiamento x rendimento: com a Selic alta, o dinheiro investido rende muito e o financiamento custa caro, o que favorece o aluguel.
- Relação aluguel/preço: nas capitais brasileiras o aluguel costuma ficar perto de 0,4% a 0,6% do valor do imóvel por mês. Quanto mais baixo, mais o aluguel compensa.
- Valorização: imóveis não valorizam todos igual. Use uma taxa realista para o bairro, em geral perto da inflação no longo prazo.
- Disciplina: o resultado do aluguel só acontece se você realmente investir a diferença todo mês.
- Custos da compra: ITBI, escritura e registro somam de 3% a 5% do valor. Calcule os seus na calculadora de ITBI.
Para descobrir o tamanho do financiamento que cabe na sua renda, use a calculadora de quanto posso financiar; para ver a tabela completa de parcelas, a calculadora de financiamento imobiliário. Esta simulação é educativa e não é recomendação de investimento.